2018樓市總結(jié)之二手房篇
2018年，東莞二手房市場(chǎng)受到“三價(jià)合一”政策影響，市場(chǎng)冷淡程度較一手房市場(chǎng)更甚，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年?yáng)|莞二手住宅成交套數(shù)較前年減少17130套，較同年一手住宅成交量少13768套；業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受到“三價(jià)合一”政策影響，二手住宅購(gòu)房門(mén)檻提高，同時(shí)一手房?jī)r(jià)格回落，促使二手房購(gòu)房者分流至一手房市場(chǎng)，整體來(lái)看，去年是二手樓市較為低迷的年份。
值得注意的是，隨著70后、80后首次置業(yè)、換房需求大部分釋放，90后成為新的購(gòu)房主力，在相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)當(dāng)中，“90后”購(gòu)房者人數(shù)僅次于“80后”，已經(jīng)成為第二大購(gòu)房群體。
盤(pán)點(diǎn)1
去年二手住宅成交下滑
東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年?yáng)|莞二手住宅成交31156套，同比下滑17130套，一二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)比為1.4：1，受到一手房?jī)r(jià)回落、二手房購(gòu)房門(mén)檻提高影響，二手房需求明顯分流至一手房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2014年-2018年，東莞二手住宅網(wǎng)簽分別為30679套、43140套、61729套、48286套、31156套；通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，二手住宅成交于2016年、2017年達(dá)到高位，在2018年“三價(jià)合一”后下滑；而一二手住宅比方面，自東莞一手住宅限購(gòu)后，二手住宅在2017年沖高，一二手住宅成交比幾乎達(dá)到1：1。
盤(pán)點(diǎn)2
二手房?jī)r(jià)維持在1.5萬(wàn)元/平方米左右
樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，受到“三價(jià)合一”影響，東莞二手商品房成交量不高，整體成交量比較平穩(wěn)，月度成交量維持在3000套左右，其中5月份二手商品房過(guò)戶(hù)3539套為全年最高。另外，東莞二手房整體價(jià)格比較穩(wěn)定，包括非住宅物業(yè)在內(nèi)的東莞二手商品房均價(jià)維持在15000元/平方米左右。
點(diǎn)評(píng)：受到“三價(jià)合一”影響，東莞二手房網(wǎng)簽價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格也越來(lái)越接近。業(yè)內(nèi)人士透露，目前東莞二手房市場(chǎng)整體成交價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右，屬于較為合理水平。而從部分熱門(mén)區(qū)域和個(gè)別房源來(lái)看，2018年，受到一手房?jī)r(jià)格回調(diào)等影響，不少二手房?jī)r(jià)格下調(diào)明顯，特別是在臨深區(qū)域，深圳購(gòu)房者將位于東莞的房子以較低的價(jià)格出售套現(xiàn)，回歸深圳本土市場(chǎng)重新置業(yè)。東莞中原戰(zhàn)略研究中心也表示，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，吸引剛需購(gòu)房者，一些二手房業(yè)主讓利幅度加大，除了直接下調(diào)價(jià)格外，還會(huì)通過(guò)承擔(dān)部分稅費(fèi)等方式來(lái)出售房子。
盤(pán)點(diǎn)3
套均總價(jià)約144萬(wàn)元/套
樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相較于新房套均總價(jià)破200萬(wàn)元/套，去年?yáng)|莞二手房套均總價(jià)相對(duì)“低洼”，2018年?yáng)|莞二手房套均總價(jià)約為144萬(wàn)元/套。從同比來(lái)看，最近3年時(shí)間東莞二手房套均總價(jià)上漲30.3%，樂(lè)有家研究中心認(rèn)為，這個(gè)上漲幅度與新房三年時(shí)間套均總價(jià)上漲幅度幾乎一致，這也說(shuō)明2016年?yáng)|莞新房?jī)r(jià)格快速上漲也帶動(dòng)了二手房房?jī)r(jià)上漲。
點(diǎn)評(píng)：與一手房相比，二手房相對(duì)低洼的總價(jià)仍然是吸引剛需購(gòu)房者的重要因素。二手房的主要購(gòu)房客戶(hù)為首次置業(yè)的剛需購(gòu)房者，他們對(duì)于價(jià)格更為敏感，而由于二手房不同的樓齡、地段、產(chǎn)品戶(hù)型等，存在的價(jià)格差異也比較大，選擇范圍廣，更符合首次剛需購(gòu)房者的需求。從個(gè)盤(pán)來(lái)看，仍然可以挑選到不少價(jià)格相對(duì)較低，同時(shí)又“滿(mǎn)五唯一”，稅費(fèi)相對(duì)較少的房子。購(gòu)房者如果愿意接受相對(duì)樓齡不是那么新，甚至是樓梯房，但是生活配套相對(duì)成熟、又屬于學(xué)區(qū)房的房源，也是可以挑選到不錯(cuò)的房子的。
盤(pán)點(diǎn)4
剛需購(gòu)房者占比達(dá)到74%
根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年?yáng)|莞購(gòu)房者占比最多的還是剛需購(gòu)房者，占比達(dá)到74%，與2017年相比上升約7個(gè)百分點(diǎn)，改善型需求則有所下降，僅占比18%。
此外，從年齡段來(lái)看，在購(gòu)房群體當(dāng)中，“80后”是社會(huì)的中流砥柱，也體現(xiàn)在住房購(gòu)買(mǎi)力上。根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年“80后”在東莞購(gòu)房占據(jù)半壁江山，占比達(dá)56.2%，而“90后”的購(gòu)買(mǎi)力日益強(qiáng)大，去年與“70后”的差距再次拉大，占比超“70后”約5個(gè)百分點(diǎn)。另外值得注意的是“00后”甚至是“10后”購(gòu)房者也開(kāi)始出現(xiàn)在東莞樓市，且購(gòu)買(mǎi)力不容小覷。
點(diǎn)評(píng)：隨著“70后”購(gòu)房者首次置業(yè)、改善需求逐步完成，“80后”購(gòu)房者也步入買(mǎi)房、換房時(shí)代，成為了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主力，“80后”購(gòu)房者無(wú)疑是目前購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的購(gòu)房群體之一。不過(guò)，“90后”購(gòu)房者的崛起也引起了人們的關(guān)注。
小王是“90后”購(gòu)房人群中的一員，她去年剛剛結(jié)婚，趕在婚前購(gòu)買(mǎi)了一套二手房作為自己的首套住宅。她告訴記者，在外面工作的她和她的朋友們，還是開(kāi)始逐漸步入“買(mǎi)房”大軍當(dāng)中，由于他們大多數(shù)是獨(dú)生子女，在工作地買(mǎi)房“主要是考慮結(jié)婚以及未來(lái)父母的養(yǎng)老問(wèn)題。”
記者在采訪中了解到，“90后”逐漸步入婚姻，婚房成為他們購(gòu)房的主要需求，首次置業(yè)人群中，“90后”人群在日益加大，并且已經(jīng)趕超“70后”購(gòu)房者。未來(lái)樓市將會(huì)出現(xiàn)更多在戶(hù)型設(shè)計(jì)、生活習(xí)慣上更傾向于“90后”審美、生活需求的房源，樓市也正在進(jìn)行新一輪的轉(zhuǎn)變。
盤(pán)點(diǎn)5
東南臨深及中心城區(qū)
仍是熱門(mén)成交區(qū)域
2018年，東莞新房成交多出現(xiàn)在中心城區(qū)周邊的“洼地”鎮(zhèn)區(qū)，由于價(jià)格相對(duì)較低，吸引了不少中心城區(qū)購(gòu)房需求外溢；而二手房成交則集中出現(xiàn)在樓市發(fā)展較為完善，配套相對(duì)成熟的傳統(tǒng)二手房區(qū)域，一個(gè)是東南臨深片區(qū)；一個(gè)是中心城區(qū)。樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年?yáng)|南臨深片區(qū)中僅樟木頭鎮(zhèn)就網(wǎng)簽了二手房6174套，繼續(xù)成為二手房成交冠軍。在成交價(jià)格方面，東南臨深片區(qū)及中心城區(qū)二手房成交價(jià)也下滑。
點(diǎn)評(píng)：從去年下半年二手房成交情況來(lái)看，不少業(yè)主降價(jià)出售二手房，而且讓利降價(jià)幅度較大，在東南臨深片區(qū)和中心城區(qū)表現(xiàn)最為明顯，從價(jià)格來(lái)看，受到一手房?jī)r(jià)格回落影響，二手房?jī)r(jià)格也從高位回落，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)好消息。(全媒體記者 蔣幸端 圖/全媒體記者 石忠情)