產業地產是以產業為依托，地產為載體，以產業園區、產業小鎮、產業新城、創新形態（眾創空間等）、寫字樓、辦公樓、標準化廠房、中試研發樓等為開發對象，實現土地的整體開發與運營，整合資源打造產業集群的產業形式。產業地產作為承載與促進產業發展的一種空間形態，經過20年的發展，在提升土地價值和產業能力、聚集人口與資本等方面發揮了重要作用。

產業地產5個趨勢性變化：一是開發模式從租售轉向持有運營。工業用地政策趨嚴、成本上升，各地限主體、限自持比例、限分割面積等政策施行，持有運營成為必然趨勢。二是產品模式從園區經濟轉向城市經濟。大量城市要素和生產活動在園區內并存聚集，園區經濟與城市經濟趨向融合。三是盈利模式從物業租售模式向投資共生模式轉變，園區開發運營企業和入園企業由原來單純的甲乙方的關系變為共同分享成長收益的伙伴關系，向股權投資、資產證券化發展。四是運營模式從管理園區轉向服務園區。由“拼政策”進入“拼服務”階段。五是投資重點從新建轉向新建、盤活并重。現在各地產業園區、城市樓宇存在不少沉睡的資源、浪費的資產，但同時產業細分領域的專業化園區稀缺，遠遠滿足不了市場需求。

與全國一樣，我市產業地產也處在發展的關鍵節點：高質量發展、新舊動能轉換，需要盤活閑置低效資產、加快僵尸企業市場出清；聚集人力資源、數據資源、創新資源，解決就業、創業、創新，需要新建適應“四新”經濟等輕資產企業需求的拎包即駐型樓宇及綜合配套設施；發展數字經濟、戰略性新興產業，尤其是細分領域，新建專業化園區，出臺精準化政策，打造個性化生態。解決這些問題，就要處理好新建和盤活的關系。

出臺引導轉型發展的政策措施。堅持新建盤活并重，盤活閑置低效地產，新建細分領域的專業化產業地產；與“城市更新”結合，優化產業地產布局和外部環境；引導向“產業空間”升級，建設特定產業、特定客群、產業鏈和供應鏈配套的企業生態空間；統籌區域內商務樓宇，大力發展城市服務業。政府在營商環境、信息共享、優惠政策、公共服務配套等方面予以支持。

摸清底數，盤活閑置低效資產。盤活不僅能喚醒沉睡的資產，而且能節約審批和建設周期、增加就業和盡快見效。屬地摸底轄區產業地產，全面掌握信息要素，分析原因、解決問題，搭建廠房樓宇信息、企業信息、監管信息“云平臺”，構建與政府相鏈接的信息樞紐、與企業相鏈接的管理終端、與招商相鏈接的可視化入駐流程。發揮第三方專業運營機構運營模式、融資能力、招商能力、資源配置能力、數據分析能力的優勢，明確主導產業，開發“產業大腦”，盤活閑置低效資產重點引進四新經濟、服務外包、研發創意等輕資產企業和項目，建設智慧園區。這些人才、技術、平臺聚集的業態，將會吸引年輕人才高質量就業、創新、創業，將會對傳統產業轉型升級提供解決方案和創新動力。

科學規劃，新建產業細分領域專業園區。專業化園區是產業地產今后的發展重點。新建是指產業細分領域的專業園區，不僅包括物理空間，而且包括“互聯網”“產業鏈”“供應鏈”“產業生態”等產業空間。在開發主體上，堅持多元開發，加大政府國企開發建設力度，增加自持運營比例；引進產業龍頭、專業運營機構牽頭開發建設產業地產，通過長期自持運營，向股權投資、資產證券化方向發展。在發展方向上，圍繞新興產業、數字經濟、智能制造等戰略重點，突出服務外包、軟件、大數據、物聯網、工業互聯網、集成電路、生物醫藥等細分領域，建設新平臺，完善產品鏈，配套服務鏈，增加創新鏈，提升價值鏈，打造全產業鏈創新生態系統。

“一張圖、一盤棋”雙招雙引。引進培育產業的質量、入駐企業和項目的質量，決定產業地產發展的質量。首先產業地產要明確功能定位、發展方向、主導產業，避免市域內同質化不良競爭。明確產業地產“差異化”定位的同時，與政府進行政策信息、資源要素、營商環境的有效銜接，政府、開發運營企業、社會“一盤棋”抓招商，透明開放精準發布招商信息，共享產業地產基礎信息“一張圖”，圍繞龍頭建鏈、項目固鏈、開放引鏈、業態延鏈、數字強鏈、人才興鏈、創新優鏈、金融活鏈、消費穩鏈、品牌塑鏈，精準落子，提高產業地產的資源整合配置能力、項目承載服務能力、產業培育提升能力。

□張開軍（作者系市委財經辦副主任）