余豐慧

　　中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

　　這是央行從去年10月份以來第五次加息，也是今年以來第三次加息。筆者認(rèn)為，央行加息是正確選擇，因為早就應(yīng)該加息了。通脹頑癥固然有其他深層次原因，但是，貨幣政策工具使用失衡，過度使用存款準(zhǔn)備金率，而過少動用通脹天敵的利率工具也是原因之一。年內(nèi)第三次加息預(yù)示著應(yīng)對通脹的貨幣工具將由存款準(zhǔn)備金率主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榧酉⒊鹘牵磥韺⑦M(jìn)入加息通道。

　　如果由存款準(zhǔn)備金率轉(zhuǎn)向加息工具，則對投資投機(jī)的股市、房市以及其他投機(jī)市場影響會更加直接。存款準(zhǔn)備金率主要針對商業(yè)銀行的流動性過剩，旨在遏制銀行的放貸沖動。其對市場流動性只是間接影響。而加息主要是通過提高資金價格直接抽走市場流動性，直接與股市、房市以及其他投資投機(jī)市場爭奪資金。因此，加息對市場投資投機(jī)行為影響最大。加息對于樓市調(diào)控將是一劑催化劑，將促使已經(jīng)顯露下降跡象的房價快速進(jìn)入下行通道。

　　去年以來，央行已經(jīng)12次提高存款準(zhǔn)備金率，其中今年提高6次。大型商業(yè)銀行現(xiàn)在執(zhí)行21.5%的存款準(zhǔn)備金率。這使得商業(yè)銀行放貸沖動徹底被遏制，正面臨保支付的壓力。這對于開發(fā)商、各種類型的購房者的信貸資金需求打壓是嚴(yán)重的。從資金量遏制住了住房盲目需求和開發(fā)商的現(xiàn)金流，迫使購房者暫緩實施購買行為，迫使開發(fā)商為保現(xiàn)金流不得不促銷庫存商品房。這已經(jīng)促使房價正在慢慢出現(xiàn)拐點。從資金量上對房市擠壓后，加息等于又從資金成本上開始調(diào)節(jié)樓市。加息提高了開發(fā)商住房貸款開發(fā)成本，提高了投資投機(jī)以及自住等各種購買力成本，將使得許多購房者開始權(quán)衡，使得一些人延遲購買行為。

　　有機(jī)構(gòu)計算，加息0.25個百分點，意味著5年期以上的基準(zhǔn)利率將突破7%的歷史心理高位。以百萬元貸款額計算，第一套房按基準(zhǔn)利率算增加的利息總額為近3萬元，每月增加月供119.59元，第二套房增加的月供為134.96元。這里面要明白的是，每次加息0.25個百分點，去年10月以來已經(jīng)加息5次，預(yù)計今年后幾個月最少再加息兩次，數(shù)次加息疊加起來對已經(jīng)貸款購房者或者準(zhǔn)備貸款購房者造成的壓力是巨大的。

　　目前，樓市調(diào)控效果已經(jīng)出現(xiàn)。近期，土地拍賣清淡，土地出讓金下滑，房市交易量萎縮，一些一線城市房價已經(jīng)開始松動，房價下行拐點已經(jīng)顯露苗頭。在此關(guān)鍵時刻，加息通道來臨，將產(chǎn)生房價下行的加速度。存款準(zhǔn)備金率和利率雙劍齊發(fā)，房價將將快速進(jìn)入下行通道，實現(xiàn)房價回到合理價位的目標(biāo)指日可待。