□本報記者 任立松
??? 10月15日，德州火車站周邊一如往常繁忙，來來往往的人流、車流早已成為這里的常態(tài)，火車站商圈用一種近乎神奇的氣場，在這里聚集起了龐大的人氣與商氣。
??? 如今，細心的市民可能會發(fā)現(xiàn)，火車站商圈正在悄然發(fā)生著變化：投資5億元的德州客運總站即將投入使用；投資近3億美元的百腦匯項目建設如火如荼；老火車站改造已經(jīng)正式啟動，除了嶄新的站房，一個面積2.7萬平方米的站前廣場項目格外引人注目；而觀湖城、步行街、城隍廟市場也被納入了提升改造的議程。一個圍繞火車站的全新的商業(yè)圈層正在呼之欲出。
??? 火車站商圈要發(fā)生怎樣的變化？能否延續(xù)老商圈的繁榮？近日，記者帶著這些疑問，走進火車站商圈一探究竟。

　　“立體商圈”呼之欲出

??? 在火車站商圈，最惹人注意的，當屬火車站站前廣場的建設。據(jù)市人防辦相關負責人介紹，火車站改造，不僅僅是重建一個站房那么簡單，根據(jù)“地下德州”戰(zhàn)略構想，這里還將重點興建一個2.3萬平方米的地下廣場——樂百匯商業(yè)廣場。
??? 將商業(yè)廣場引入地下，帶來的效果一舉兩得：屆時，從火車站出來的旅客，將先流入到地下廣場，地上部分交通擁堵情況將徹底改觀；更為重要的是，每天成千上萬的旅客一出站就進入消費區(qū)，將進一步帶動火車站商圈商貿(mào)業(yè)的繁榮。
??? 除了樂百匯商業(yè)廣場的興建，火車站商圈的地上部分也將得到極大的提升。據(jù)德城區(qū)商務局的相關負責人介紹，不久的將來，火車站商圈將被打造成站前旅游服務區(qū)，并與商務金融核心區(qū)、開敞式親水休閑區(qū)、都市主題購物區(qū)等連成一片，形成“新湖中央商務區(qū)”。
??? 屆時，火車站商圈地下與地上部分將形成互補，構成一個立體化的商圈。眾所周知，商圈可以起到不斷聚集人氣的作用，隨著這里商業(yè)的紅火，會刺激周邊商鋪租金或售價的暴漲，這一地段的商業(yè)價值就會得到拔升。當價值出現(xiàn)增值狀態(tài)時，還會吸引本區(qū)域或區(qū)域外的投資客或買家，這樣一來，巨大的財富就會被聚集，財富激活后會衍生巨大的財富。

　　客流量的拉動力

??? 新興起的火車站商圈，能否延續(xù)火車站老商圈的繁榮？業(yè)內(nèi)人士認為，一個商圈的興旺發(fā)達與否，主要體現(xiàn)在人氣上。如果人氣旺了，自然商業(yè)價值就會凸現(xiàn)，商圈本身性質(zhì)、企業(yè)品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、功能齊備性、服務意識等都會增長，又會促使商圈本身不斷增值，商圈的名氣自然會越來越大。
??? 一直以來，火車站地段就有“黃金碼頭”之稱，人流的聚集為商圈發(fā)展帶來了必要的資金流和信息流，這是火車站商圈較之一個城市其他商圈開發(fā)的天生優(yōu)勢；更何況我市火車站商圈內(nèi)，不僅有火車站，還有日均發(fā)送旅客流量1.2萬人的客運總站以及直達高鐵東站的公交換乘中心等交通樞紐，人流量相當可觀，市交通局數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”期間，火車站和汽車站共發(fā)送旅客高達18.9萬人次，日均達2.7萬人次，其中，不少是來自聊城、衡水、邢臺周邊地級市的旅客。
??? 事實上，人氣旺盛的火車站商圈早已吸引了商業(yè)大佬爭相“覬覦”，無論是在全國地級市中規(guī)模最大的銀座商城三八路店、還是一期投資4.8億元的國際商貿(mào)城、或是投資3億美元的百腦匯廣場的身上，都可以嗅出“大佬”們你爭我奪的“火拼”氣味。
??? 火車站北側(cè)、銀座商城三八路店的一位負責人給記者算了一筆賬：“倘若這么多的人流有一半能夠光顧銀座，就是1萬多人次，每人每次只消費100元，就能產(chǎn)生100多萬元的消費額。 ”

　　商圈的疊加效應

??? 對于火車站商圈的未來，業(yè)內(nèi)人士認為，目前火車站商圈擁有一個其他地方無法復制和替代的“鄰居”——城隍廟商圈。
??? 經(jīng)過近30多年的發(fā)展，城隍廟商圈已經(jīng)形成由城隍廟市場、步行街、銀座三八路店和觀湖城商場共同構成的商業(yè)集群，且高中低檔商品結(jié)合明顯。
??? 而隨著城隍廟商圈提升的步伐加快，城隍廟商圈的吸引力將更加凸顯。德城區(qū)商務局副局長高峰說,該地段在進行重新的規(guī)劃建設后,商業(yè)性將更加突出，整個商圈的規(guī)模、結(jié)構和檔次也將得到完善提升。
??? 如果樂百匯商業(yè)廣場建成，火車站新商圈將與城隍廟商圈實現(xiàn)疊加，將極大增強這兩大區(qū)域的商業(yè)凝聚力。
??? 一位房地產(chǎn)市場的研究人士告訴記者，城隍廟商圈匯聚了城隍廟市場、步行街、觀湖城、銀座等傳統(tǒng)主力商場，火車站商圈則聚集了魯北商廈、國際商貿(mào)城、九州商城以及即將建成的樂百匯地下廣場等商業(yè)區(qū)，可謂商味十足；更為重要的是，根據(jù)德城區(qū)的總體規(guī)劃，城隍廟市場、九州商城等已經(jīng)被列入了提升改造的議程，不久的將來，這里“臟亂差”的形象將被徹底改寫，將大大增強這一地段的商業(yè)號召力和輻射力。
??? “各商圈相互連接、疊加將使這里加速形成一個區(qū)域經(jīng)濟帶，當經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶形成時，德城區(qū)商貿(mào)業(yè)大發(fā)展的格局就有了，行業(yè)聚集與優(yōu)化、服務實施和服務質(zhì)量的提高、物流信息的快捷與便利，都將綜合提升這一區(qū)域的整體價值。”該研究人士說。