海報新聞首席記者 張穩 濟南報道
10月10日上午，山東省住房和城鄉建設廳召開新聞通氣會，解讀《關于落實金融支持政策促進全省房地產市場止跌回穩的通知》。
上述通知共提出19條具體貫徹落實措施。從需求端來看，共有4條舉措，包括統一個人住房貸款最低首付比例、降低存量個人住房貸款利率、優化新發放個人住房貸款服務、全力支持完成保交房攻堅戰任務。
從供應端來看，有11條措施，包括延長兩項房地產金融政策文件期限、支持有條件的企業市場化收購房企土地、優化保障性住房再貸款政策、擴大房地產“白名單”機制覆蓋范圍、加大問題項目修復推送“白名單”力度、提高“白名單”項目貸款審批和發放效率、支持開展并購貸款業務、加大“三大工程”政策推進力度、提高其他房地產金融政策支持效能、用好降準釋放資金支持有效融資需求、用足交易所債券政策支持房地產企業融資。
此外，還有4條保障性措施，包括完善落實銀行機構盡職免責制度、保障金融機構債權安全、強化住房類資金獎懲激勵導向作用、加強金融支持政策措施督導落實。
具體如下：
一、統一個人住房貸款最低首付比例
各市通過山東省市場利率定價自律機制，因城施策確定最低首付款比例，自2024年10月1日起，指導金融機構發放商業性個人住房貸款按照最低首付比例15%執行，具體首付款比例由商業銀行根據客戶風險狀況和意愿，與客戶協商確定。
二、降低存量個人住房貸款利率
組織商業銀行于2024年10月份統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP。完善商業性個人住房貸款利率定價機制，促進降低存量房貸利率。
三、優化新發放個人住房貸款服務
取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，由金融機構結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。商業性個人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動利率作為定價方式，與金融機構協商約定重定價周期，更好滿足剛性和改善性住房需求。
四、延長兩項房地產金融政策文件期限
按照國家有關規定延長《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發〔2022〕254號）中存量融資展期和經營性物業貸款兩項政策的適用期限至2026年底，督促金融機構抓好落實。
五、支持有條件的企業市場化收購房企土地
在將部分地方政府專項債券用于符合條件的土地儲備的基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量土地，緩解房企資金壓力。
六、優化保障性住房再貸款政策
完善收購配套支持政策，促進出售主體與收購主體達成一致合作。加強政策傳導解讀，及時將各地按照“以需定購”原則確定的儲備項目庫推送至金融機構，組織金融機構做好對接，盡快實現貸款投放。對于金融機構發放的符合要求的貸款，人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
七、擴大房地產“白名單”機制覆蓋范圍
將“白名單”機制逐步作為合規房地產項目的主要融資渠道，推動更多房地產項目進入“白名單”，實現“應進盡進”，健全完善“白名單”統計制度。
八、加大問題項目修復推送“白名單”力度
各市房地產融資協調機制要用好最新的“5+5+1”條件標準以及已出臺的各類政策工具，支持問題項目修復，指導房企通過項目銷售、處置存量資產、引入投資者等方式改善現金流，盡快達到“白名單”條件標準，修復一個、消化一個。要加強與各地公安、司法部門溝通對接，用好最高人民法院司法解釋，以更大力度修復解決項目涉法涉訴問題。
九、全力支持完成保交房攻堅戰任務
對“白名單”中的保交房攻堅戰項目，相關銀行機構要主動做好與房地產企業、城市協調機制的對接溝通，逐項目打開分析，掌握真實融資情況，推動解決存在的問題。要全力滿足已審批項目融資需求，做到“應貸盡貸”，確保攻堅戰項目貸款投放與項目建設交付進度相匹配。
十、提高“白名單”項目貸款審批和發放效率
指導銀行機構建立綠色通道，優化貸款審批和發放流程,縮短審批和放款時限。對已審批項目，要按照工程進度及時放款；對已審批但未放款項目，要建立臺賬，強化銀企對接，金融監管和住房城鄉建設部門要雙向推動，解決制約貸款投放的問題，促進“白名單”項目盡快放款。
十一、支持開展并購貸款業務
在不新增地方政府隱性債務前提下，支持銀行對地方國企提供并購貸款，用于補充被抽調挪用的預售資金。額度可以超過收購交易價款的60%，期限最長可為7年。對濟南、青島、威海、臨沂、德州、聊城等重點城市納入保交房攻堅戰的項目，在項目剩余貨值能夠覆蓋增量融資且新增資金實現“后進先出”的前提下，支持銀行發放并購貸款用于補足項目的資本金缺口，由地方國企作為借款人承擔還款責任。
十二、加大“三大工程”政策推進力度
加強政策協同配合，相關部門要完善工作推進機制，合力解決項目推進中的困難和問題。指導金融機構加大項目對接力度，充分挖掘“三大工程”的有效信貸需求，推動貸款投放盡快形成實物工作量。用足用好新增抵押補充貸款額度，密切監測政策實施情況，推動金融資源更快、更多惠及“三大工程”項目主體。
十三、提高其他房地產金融政策支持效能
鼓勵銀行機構綜合運用經營性物業貸款、保函置換預售監管資金、開發貸款展期等金融工具，在確保金融債權安全的前提下，更加精準高效滿足房地產企業的合理融資需求。
十四、用好降準釋放資金支持有效融資需求
指導各金融機構落實2024年9月27日下調存款準備金率0.5個百分點的政策要求，運用降準釋放資金加大對包括房地產開發貸款、個人住房貸款等在內的實體經濟有效融資需求支持力度。
十五、用足交易所債券政策支持房地產企業融資
支持符合條件的房地產企業發行債券融資。梳理工業園區、保障性租賃住房、消費類基礎設施等資產情況，支持符合條件的企業發行REITs盤活存量資產，優化債務結構。
十六、完善落實銀行機構盡職免責制度
指導銀行機構結合本行實際，制定盡職免責具體實施細則，細化正負面清單和執行標準。要明確對于房地產企業出現階段性風險但項目符合貸款標準的，開展業務的分支機構和人員可根據盡職免責制度予以免責，在績效考核中應將相關因素予以合理剔除。要將盡職免責制度傳達至基層機構和人員，切實落實到位。
十七、保障金融機構債權安全
各市房地產融資協調機制要推動“白名單”項目單獨建賬核算、封閉運作管理，項目間資金不得混同。指導銀行機構按照市場化、法治化原則，評估房地產項目融資需求，獨立評審、自主決策。做實貸款“三查”，防止貸款違規挪用。
十八、強化住房類資金獎懲激勵導向作用
各市房地產融資協調機制相關成員單位要優化業務受委托銀行考核辦法，對支持“白名單”項目融資的銀行，在住房公積金、住宅維修資金、商品房預售資金等存放和銀行考核賦分上加大權重，引導受委托銀行主動配合房地產開發融資、保交房等重點工作。要對工作不積極的銀行實行負面懲戒，對考核排名靠后的銀行按照考核管理辦法，縮減各類資金存放規模；對落實上級部署不力、支持房地產融資滯后的，要在業務承辦銀行招標委托中予以剔除，對情況嚴重的相關部門（單位）要依法依規約談。
十九、加強金融支持政策措施督導落實
各級各有關部門要進一步強化結果導向、目標導向，加強金融支持房地產市場止跌回穩有關政策措施的日常監測和定期評估，實行“半月一調度、一月一通報”，對進度遲滯、工作成效不明顯的市、縣（市、區）和金融機構要進行約談督辦，切實推動金融支持房地產市場政策措施落地見效。